上海擬推行復(fù)合式土地出讓

　　上海經(jīng)營(yíng)性土地出讓模式再次謀變。早報(bào)記者從知情人士處了解到，上海土地交易部門(mén)上周召開(kāi)競(jìng)買(mǎi)人座談會(huì)，告知與會(huì)開(kāi)發(fā)商擬改革土地出讓模式：計(jì)劃采取招標(biāo)和掛牌結(jié)合的方式進(jìn)行土地出讓，提高土地出讓保證金比例，上調(diào)后的比例或達(dá)40%。

　　按設(shè)想，這一改革會(huì)先在商辦地塊推行，住宅地塊暫不實(shí)施。

　　招標(biāo)和掛牌相結(jié)合

　　早報(bào)記者拿到的會(huì)議資料，勾勒了復(fù)合式土地出讓入市交易流程圖：

　　土地公開(kāi)公告方式不變，公證處于公告結(jié)束后一個(gè)工作日審核保證金，并于當(dāng)日發(fā)布通知，確定具體交易方式，以及后續(xù)交易活動(dòng)安排。根據(jù)審核情況，若通過(guò)保證金審核的有效申請(qǐng)人數(shù)達(dá)3人及以上，發(fā)布有競(jìng)價(jià)招標(biāo)通知，投標(biāo)人數(shù)不對(duì)外披露。若通過(guò)審核的有效申請(qǐng)人數(shù)為1-2人，即發(fā)布掛牌通知，同時(shí)發(fā)布競(jìng)買(mǎi)人數(shù)。

　　評(píng)標(biāo)分值一般由商務(wù)標(biāo)分值和技術(shù)標(biāo)分值兩部分組成，原則上總分設(shè)置為100分。通常情況下，商務(wù)標(biāo)由4部分組成，分別是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和出讓人響應(yīng)度。

　　評(píng)標(biāo)小組根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標(biāo)人入圍。中標(biāo)候選人及其順位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)情況產(chǎn)生，但不得超過(guò)3人。

　　最多3家公司現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)

　　從該流程來(lái)看，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)最多只有3家公司參與。土地交易中心人士解釋說(shuō)，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)從人數(shù)上進(jìn)行控制，競(jìng)價(jià)時(shí)間能大大縮短。這意味著，原本“15家企業(yè)參與，10家企業(yè)觀摩競(jìng)拍過(guò)程”的場(chǎng)面可能不復(fù)存在。

　　為了防止開(kāi)發(fā)商報(bào)名卻不參與競(jìng)買(mǎi)，前述會(huì)議資料還提到，“若某地塊采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓后，已獲得投標(biāo)資格的投標(biāo)人未在出讓文件規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)，或投標(biāo)不予接受，或投標(biāo)文件為無(wú)效投標(biāo)文件，或投標(biāo)人私下接觸相關(guān)人員等，則該投標(biāo)人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；若該地塊采用掛牌方式出讓后，因無(wú)人報(bào)價(jià)或報(bào)價(jià)均無(wú)效導(dǎo)致本地塊最終不成交的，則已獲得競(jìng)買(mǎi)資格的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。”

　　保密等級(jí)提升

　　此前保證金提交之后進(jìn)入報(bào)名環(huán)節(jié)，參與競(jìng)拍的人數(shù)均會(huì)在官網(wǎng)上披露。在報(bào)名環(huán)節(jié)中，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至能從某些渠道了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，提前做準(zhǔn)備。

　　若復(fù)合式土地出讓最終成行，公告期結(jié)束，即繳納保證金的截止日期后一天，便會(huì)審核保證金。審核后若有效申請(qǐng)者達(dá)3人及以上，人數(shù)將不對(duì)外公布。且現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前選擇招標(biāo)的方式，由商務(wù)標(biāo)及技術(shù)標(biāo)對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)判，但評(píng)標(biāo)的專家于投標(biāo)前一天抽選完成，預(yù)防企業(yè)提前與專家私下“交流”。

　　會(huì)議資料顯示，“投標(biāo)人私下接觸相關(guān)人員的，則3年內(nèi)不得參加上海市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，違約行為列入誠(chéng)信檔案并上網(wǎng)公示，同時(shí)已提交的保證金不予退還。”

　　保證金比例或提至40%

　　根據(jù)會(huì)議資料，未來(lái)土地出讓保證金比例或大幅提高。土地管理部門(mén)解釋，這是為了“確保真實(shí)參與”。據(jù)悉，未來(lái)保證金比例有可能達(dá)到40%。

　　在上海，經(jīng)營(yíng)性土地開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取標(biāo)書(shū)后，凡有意向參與土地出讓的，正式掛牌前，政府會(huì)要求其繳納土地底價(jià)一定比例的資金作為競(jìng)買(mǎi)保證金。目前這一比例一般為掛牌起始價(jià)格的20%。對(duì)于上海動(dòng)輒數(shù)十億元的地價(jià)來(lái)說(shuō)，這一比例實(shí)際上已經(jīng)相當(dāng)高了。

　　此番保證金比例若繼續(xù)提升，將是上海5年內(nèi)第二次上調(diào)土地保證金。2010年3月，國(guó)土資源部曾發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)（行情 專區(qū)）用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定土地競(jìng)買(mǎi)保證金從普遍執(zhí)行的底價(jià)10%翻倍至20%。

　　這一舉措不但提高了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)地塊的門(mén)檻，也使得市場(chǎng)低迷時(shí)期開(kāi)發(fā)商退地成本大幅提高。以一幅20億元的土地計(jì)算，未來(lái)保證金就將占用8億元。有開(kāi)發(fā)商表示，“這個(gè)價(jià)格在其他城市都能拿好大一塊土地了。”

　　住宅地塊暫不實(shí)施

　　會(huì)議資料上并沒(méi)有新方案推行的具體時(shí)間表，并特別告知，會(huì)上所講內(nèi)容“請(qǐng)以具體地塊的出讓公告和出讓文件為準(zhǔn)”。

　　早報(bào)記者拿到的資料顯示，新出讓模式適用于所有經(jīng)營(yíng)性用地。有知情人士稱，該模式先期或被用于商辦地塊的出讓。土地交易中心相關(guān)人士說(shuō)，采取新型的模式，有助于提高“帶方案”出讓的比例，確保功能落地。

　　相比價(jià)高者得的現(xiàn)狀，選擇招/掛復(fù)合式出讓的方式，政府更容易把地塊出讓給前期溝通更好、更加符合政府區(qū)域定位的方案。

　　實(shí)際上，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作遠(yuǎn)比住宅復(fù)雜，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗經(jīng)常決定了整個(gè)區(qū)域的定位。這使得政府傾向?qū)ι虡I(yè)項(xiàng)目的出讓，設(shè)置更多的限制條件，如上海近期即將完成出讓的上海新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊，就在出讓文件中設(shè)置了“商場(chǎng)需引進(jìn)主力業(yè)態(tài)（店）不少于3家，每家規(guī)模不小于1200平方米，且工商、稅務(wù)須落戶長(zhǎng)寧”等硬性條件。