一線城市地價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲

　　“土地供應(yīng)量在明顯減少，房企又不敢在三四線拿地，一二線的競(jìng)爭(zhēng)就更激烈了，從而導(dǎo)致樓面地價(jià)顯著上漲。”

　　2014年樓市低迷持續(xù)了9個(gè)月之久，到10月份才有回暖跡象，但一線城市的土地價(jià)格不降反升。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月18日，一線城市宅地出讓金歷史性地突破了3000億，單價(jià)也高達(dá)11892元每平米，環(huán)比2013年的7571元上漲57%。

　　一線城市地價(jià)上漲的背后，首先是房企為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)扎堆一線城市購(gòu)地，導(dǎo)致“物以稀為貴”;其次，上述單價(jià)的上漲是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的上漲，即四大一線城市出讓的土地中很多均為核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，從而拉高了單價(jià)。

　　一線城市地價(jià)的反常表現(xiàn)，是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇的縮影。但CRIC研究中心人士提醒，一線城市也并非“安全島”，單價(jià)、溢價(jià)率太高的土地，還是謹(jǐn)慎為好。

　　一線地價(jià)上漲背后

　　盡管2014年樓市成交下滑，但一線城市土地市場(chǎng)整體而言依然維持高熱度，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。

　　但是從時(shí)間上來(lái)看，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，一季度是今年房企在一線城市拿地的一個(gè)高峰，創(chuàng)造了很多個(gè)地王。此后二、三季度逐漸低迷;央行930新政后，10、11月份開(kāi)始回暖。10月一線城市土地成交額，創(chuàng)造春節(jié)后最高，疊加本地塊，11月截至18日，一線城市成交土地額已經(jīng)達(dá)到了795.14億，僅次于之前的歷史記錄2014年1月。

　　11月10日，廣州一次性出讓8幅建設(shè)用地，成交金額總計(jì)約157億元，創(chuàng)造該市今年單日土地出讓收入新高。在這波土地出讓中，龍湖、金融街[0.80% 資金 研報(bào)]等外地房企紛紛進(jìn)駐廣州。

　　11月17日，董家渡地塊以248.5億被中民投摘得，創(chuàng)造了上?？們r(jià)新地王。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)房企拿地?cái)?shù)據(jù)，回歸一線城市的意愿仍然非常強(qiáng)烈。今年前10個(gè)月重點(diǎn)房企在一線城市共拿地91幅，占總拿地量的18%，較去年全年增加2個(gè)百分點(diǎn);在一線城市拿地的總建筑面積約1560萬(wàn)平方米，占總量的14%，較去年繼續(xù)增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn);30家重點(diǎn)房企拿地金額比重上漲幅度最大，前10個(gè)月在一線城市拿地共耗資2435億元，超過(guò)去年全年的2400億元，耗資占比上升20個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)53%，占到全國(guó)拿地資金的半數(shù)以上。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳，四城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史紀(jì)錄。3037.9億也是歷史首次突破3000億大關(guān)，全年將有望突破3500億。

　　從所有土地看，一線城市截至目前已經(jīng)成交總土地金額高達(dá)4519億，全年也必然將突破2013年創(chuàng)造的5245億的歷史紀(jì)錄。

　　從樓面價(jià)看，2014年截至11月18日，成交的188宗住宅土地平均樓面價(jià)高達(dá)11892元每平米，環(huán)比2013年的7571元每平米上漲高達(dá)57%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，地價(jià)上漲的原因是結(jié)構(gòu)性的，主要是因?yàn)樯习肽昝俺龅牡赝跆嗔恕?/p>

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢發(fā)現(xiàn)，今年截至目前，一線城市僅出讓553幅土地，規(guī)劃建筑面積為540萬(wàn)平方米;而2013年全年出讓土地1056幅，規(guī)劃建筑面積為964萬(wàn)平方米。

　　張大偉說(shuō)，土地供應(yīng)量在明顯減少，房企又不敢在三四線拿地，一二線的競(jìng)爭(zhēng)就更激烈了，從而導(dǎo)致樓面地價(jià)顯著上漲。

　　城市之間分化加劇

　　11月2日，國(guó)土資源部發(fā)布了2014年前三季度的主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就地價(jià)而言，截至三季度末，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，綜合地價(jià)3458元/平方米，同比增長(zhǎng)6.4%;商業(yè)地價(jià)6527元/平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，而今年上半年的同比增幅為7.5%，增長(zhǎng)幅度收窄1.4個(gè)百分點(diǎn);住宅地價(jià)5236元/平方米，同比增長(zhǎng)7.0%，相較于今年上半年9.1%的增速，增速放緩2.1個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，各類(lèi)地價(jià)同比、環(huán)比增速均在持續(xù)放緩。

　　由以上數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)土地價(jià)格與一線城市土地價(jià)格形成了強(qiáng)烈反差。CRIC研究中心楊科偉認(rèn)為，今年以來(lái)諸多二、三、四線城市庫(kù)存壓力凸顯，房企為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)蜂擁至一線城市拿地，使得一線城市土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)形成截然相反的兩重天格局。

　　分化的市場(chǎng)中，一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市得益于需求旺盛、土地稀缺等優(yōu)勢(shì)，房企競(jìng)爭(zhēng)者眾多，溢價(jià)率逐步走高。北京、深圳、南京、廈門(mén)等多個(gè)城市高溢價(jià)地塊頻出，上海張江地塊溢價(jià)率高達(dá)93%，深圳年度首幅拍賣(mài)地塊溢價(jià)85%，廈門(mén)海滄區(qū)“孿生地塊”分別溢價(jià)80%和66%。而三四線城市則多以底價(jià)成交甚至流拍。

　　從2014年1-10月份的土地出讓金來(lái)看，一線城市中北京表現(xiàn)最為優(yōu)異，前10個(gè)月的累積出讓金達(dá)1781.44億元，已逼近2013年1821.8億元的年度紀(jì)錄，若延續(xù)現(xiàn)今形勢(shì)，預(yù)計(jì)今年或可突破2000億元。

　　CRIC研究中心楊科偉認(rèn)為，上海前10個(gè)月土地出讓則表現(xiàn)較差，累積1054.24億元，同比下降近4成，但預(yù)計(jì)年底前還將有數(shù)幅“重量級(jí)”地塊陸續(xù)上市，全年土地出讓金追平去年可期。

　　中房信集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，上半年，在47個(gè)三四線城市中，只有9個(gè)城市成交較去年同期有增長(zhǎng)，絕大多數(shù)城市成交是較去年同期下跌的。其中，包頭、肇慶、揚(yáng)州等城市銷(xiāo)售面積下滑超過(guò)四成，茂名和龍巖的成交跌幅更是在60%附近。這些城市的土地出讓市場(chǎng)也是同樣低迷的狀態(tài)。

　　下跌動(dòng)力減弱

　　上海易居房地產(chǎn)研究院11月17日發(fā)布報(bào)告指出，10月份，一線城市新建商品住宅庫(kù)存量環(huán)比減少0.9%，同比增長(zhǎng)36.7%。繼9月份庫(kù)存量創(chuàng)新高后，10月庫(kù)存出現(xiàn)下跌。這也是近9個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。

　　10月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為293萬(wàn)平方米，成交面積為328萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出供小于求的市場(chǎng)關(guān)系。自2月份以來(lái)，一線城市每個(gè)月均呈現(xiàn)供大于求的特征，這加劇了庫(kù)存積壓的矛盾。但10月份的供求關(guān)系發(fā)生了改變。

　　易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市今年放松限購(gòu)的可能性不大，但是，隨著信貸政策的放松，改善型需求的入市門(mén)檻在降低，加快了市場(chǎng)復(fù)蘇。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期一些提振樓市的做法還在持續(xù)。如上海調(diào)整了普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)，將使得更多房源納入到這一體系中，進(jìn)而鼓勵(lì)各類(lèi)購(gòu)房者積極入市;另有消息顯示，國(guó)稅總局正在調(diào)研樓市，二手房營(yíng)業(yè)稅在年底也有可能進(jìn)行調(diào)整。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，利好一線城市的庫(kù)存壓力釋放，也使得房?jī)r(jià)下跌的壓力減少。

　　張大偉判斷，因?yàn)榈貎r(jià)的上漲，再加上供應(yīng)短缺的話，一線城市明后年房?jī)r(jià)存在大幅上漲的可能性。

　　但楊科偉認(rèn)為，對(duì)一線城市也不能太樂(lè)觀。在今年以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整中，一線城市需求萎縮程度是所有城市中最高的，復(fù)蘇也是最為緩慢的，使得一線城市商品住宅庫(kù)存正大幅走高，消化周期也在持續(xù)拉長(zhǎng)，去化風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。

　　按照現(xiàn)在的節(jié)奏，房企一時(shí)間集中拿地，未來(lái)供應(yīng)勢(shì)必也將集中釋放，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)空間不如預(yù)期可觀不可避免，地王的結(jié)果令人堪憂。

　　他分析，如果放在一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間緯度來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化率的逐步放緩，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得一線城市的人口吸附力將日益減弱，加之北京、上海、深圳等城市在2013年時(shí)二手房成交量已經(jīng)開(kāi)始全面超過(guò)新房成交量，未來(lái)一線城市市場(chǎng)需求容量增長(zhǎng)將不會(huì)復(fù)制過(guò)去十年的走勢(shì)，一線城市新房市場(chǎng)供需將逐漸趨于平衡。