10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅較1~8月繼續(xù)擴大0.3個百分點;商品房銷售額4.92萬億元，同比下降10.8%，降幅與1~8月持平。
進入10月份，各地樓市似乎發(fā)生不小的“逆轉(zhuǎn)”。上周，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的樓市出現(xiàn)“井噴”。
中信建投數(shù)據(jù)顯示，上周(10月13日~19日)一線城市商品住宅成交量環(huán)比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面積24.51萬平方米，環(huán)比上升133.95%;上海商品住宅成交面積49.85萬平方米，環(huán)比上升78.46%;深圳商品住宅成交9.98萬平方米，環(huán)比上升69.06%;廣州商品住宅成交24.02萬平方米，環(huán)比上升50.77%。
“央行的利好政策一出，很多消費者會覺得樓市已經(jīng)見底，紛紛開始購買。”仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒對《第一財經(jīng)日報》記者表示。
庫存繼續(xù)增大，成交開始回暖
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，房屋新開工面積13.14億平方米，同比下降9.3%，其中住宅新開工面積下降13.5%。商品房銷售方面，前三季度，全國商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%;商品房銷售額4.92萬億元，同比下降10.8%。
截至9月末，商品房待售面積5.71億平方米，比8月末增加988萬平方米。其中，住宅待售面積增加629萬平方米，辦公樓待售面積增加46萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加206萬平方米。
“央行‘9·30’政策一出，半個月我們就把開盤的三棟樓賣掉一大半。”上海市中信泰富售樓處一位銷售人員告訴記者。據(jù)上海房屋交易中心數(shù)據(jù)，該樓盤也一度成為周銷量冠軍。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周(10.13-10.19)一線城市上海推出9個項目，北京和深圳各推出5個。其中開盤的項目整體去化率60%，一線城市項目去化率為65%，二線城市為55%。在其檢測的十大城市，開盤的剛需項目占45%，改善項目占21%。
二手房市場也開始升溫。“上海的二手房交易價格出現(xiàn)溫和上漲，很多不錯的樓盤和小區(qū)確實出現(xiàn)了提價的情況。”上海市西康路中原地產(chǎn)一位姓梁的客戶經(jīng)理告訴記者。
以位于上海市靜安區(qū)的泰府明邸為例，該樓盤一套118平方米的2居室毛坯房在9月26日的報價是600萬，之后國慶期間出現(xiàn)了610萬的報價，昨天漲到了620萬。據(jù)該客戶經(jīng)理回憶，該套房曾差點以580萬元價格出手。
“現(xiàn)在價格非常堅挺，議價空間不大，但是漲價空間還是有的。”上海新閘路信達房屋一位置業(yè)顧問告訴記者，“隔壁的遠中風(fēng)華小區(qū)，我們在國慶期間就成交了兩套!而以前，平均兩個月才成交一套。”
剛需出手
昨天中午12點，在上海的香溢璟庭售樓處，有兩位購房者都在進行付款簽約，購買的均是90平方米左右的三房。
周志鋒告訴記者：“國慶過后成交爆發(fā)的原因很多，信貸放松對樓市的刺激是一方面，還有消費者心理預(yù)期的因素。當(dāng)央行的利好文件一出，房貸利率開始有實際性回落，大家更是期望入市。”
央行的“9·30”房貸新政，對樓市剛需的刺激不小。
以上海二套房貸款200萬、還款20年為例，在“9·30”新政之前，二套房貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，那么需要還款共計378萬。記者查閱融360平臺數(shù)據(jù)，目前上海首套房利率民生銀行最低可以到八五折，“9·30”新政之后還款總計332萬。按此計算，購房者最高可減少46萬元的購房成本。即使按照基準(zhǔn)利率計算，20年還款359萬，節(jié)約19萬。但事實上，上海很多樓盤都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有折扣。更為重要的是，在還清首套房貸款的情況下，二套房首付可由之前的七成降至三成。
“限貸政策的打開將集中釋放改善型住房需求，這部分客戶將集中入市。”某TOP 10房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，“市場行情井噴也是正常的。”
克而瑞研究分析，在各個城市銷售中，消費者普遍青睞120平方米以下戶型。周志鋒分析，改善型中等消費人群也是在這個購買區(qū)間內(nèi)。
多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，利好政策出臺，房企仍然“以價換量”，銷量將繼續(xù)增長。
“限貸政策放開，二套購房的成本降低，很容易帶動購房者入市。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進向記者表示，“而很多購房者之所以急于下手，也是擔(dān)心購房優(yōu)惠政策喪失。”
由于一線城市外來人口導(dǎo)入速度很快，市場并不缺購房基礎(chǔ)，預(yù)計今年第四季度成交量會保持上升，嚴(yán)躍進認(rèn)為。
“第四季度相較于之前商品房銷量有望提高10%~15%，將集中釋放二套房改善需求客戶。”周志鋒預(yù)測道，“此類客戶應(yīng)該是第四季度銷量提升的主力軍。”
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管James Macdonald在接受記者采訪時表示：“綜合目前情況，預(yù)計四季度二手房成交量較三季度將平穩(wěn)上升。”
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