自9月30日晚間，北京率先推出樓市調(diào)控新政后，各熱點城市也結合自身情況相繼拋出了量身定制的“重拳”。在如此強大的調(diào)控下，樓市發(fā)生了什么變化?房價的上漲勢頭真的能被抑制嗎?房子到底該什么時候買?這些疑問恐怕早已成為了樓市新政后，老百姓最為關心的問題。
在中國，房價的波動之所以如此備受關注，主要原因在于，中國的房子已不在是簡簡單單的居住場所，它被給予的附加值太多太多，不少家庭在房子上的投入精力可以說是“身家性命”。因此，房價的漲跌牽動著每個人的心。
市場拐點與調(diào)控政策導向趨同
2016或成中國房地產(chǎn)歷史大頂
今年，房地產(chǎn)市場成為了繼去年A股市場之后的又一大投資領域，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截止樓市調(diào)控新政之前，北京、上海、深圳等一線城市新房價格同比漲幅高達30%以上。在二手房價格上，北京、上海分別上漲40.5%和37.4。面對如此火爆的形勢，房地產(chǎn)市場迎來了一輪新的調(diào)控政策，那么這個已有些非理性的市場能乖乖聽話嗎?
從過去的歷史來看，我國房地產(chǎn)市場的拐點與調(diào)控政策具有較高的一致性，而調(diào)控政策呈現(xiàn)出以短期需求調(diào)控為主的特征：例如，2005年出臺一系列需求調(diào)控措施后(包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等)，房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落;房地產(chǎn)市場在2008年、2012年的上行，以及最近一輪房價上漲(2014年底開始)，也都和各部門放松對需求的管制有關。
從近日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。
與9月比，一線和部分熱點二線城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間。
表一：15個一線和熱點二線城市10月上半月于九月
新建商品住宅價格變動對比表
(數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局)
在新建商品住宅網(wǎng)簽成交量上，一線和部分熱點二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。具體來看，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到10月29日，一線城市當中的北京，全市新建商品住宅成交量為8800套，環(huán)比9月同期下降35.9%;成交均價為34798元/平方米，環(huán)比9月同期下降2.8%。可以看出，10月北京新房市場呈現(xiàn)出了量價齊跌的態(tài)勢。
除北京外，曾經(jīng)火爆一時的“四小龍”——南京、蘇州、廈門、合肥的商品住宅銷售量也出現(xiàn)全面下滑。數(shù)據(jù)顯示，9月南京商品住宅平均每日銷售449套，10月日均銷售量僅為207套，環(huán)比下降54%;蘇州9月日均銷售量463套，10月為175套，環(huán)比下降62.2%;廈門9月日均銷售量22套，10月僅為7套，環(huán)比下降68.4%。
另外，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，全國54個城市10月份以來合計簽約商品住宅270164套，這是最近3個月來第一次跌下3萬套。相比9月份的數(shù)據(jù)跌幅為15%。
據(jù)近期公布的樓市數(shù)據(jù)顯示，雖然之前的熱點城市出現(xiàn)了明顯降溫，但一些三四線城市并沒有受此影響。從星空地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截止10月31日晚,蚌埠市區(qū)10月共簽約備案普通商品房1756套,環(huán)比9月上漲27.9%，商品房簽約總面積約183630.77㎡,環(huán)比9月上漲約35.5%。
面對目前的樓市情況，不少業(yè)內(nèi)大佬對此也紛紛給出了自己的看法。方正宏觀任澤平也表示，國慶期間各熱點城市密集出臺調(diào)控措施，主要是落實中央精神。預計這次熱點城市房價能夠穩(wěn)住，如穩(wěn)不住調(diào)控措施再加碼，不然將被問責。因此，判斷房地產(chǎn)小周期結束，這輪房價上漲接近尾聲。預計未來房價可能橫盤消化，不太可能出現(xiàn)大起大落。
海通宏觀分析師姜超指出，2016年居民拼命貸款買房，月均房貸接近5000億，買房杠桿率也超過2倍、房貸/GDP已達8.6%，均接近或超過美國07年的歷史峰值，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限，2016年或是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂。
周期性上漲接近尾聲
房子真的不能買了嗎
面對調(diào)控重拳的襲來，樓市的投機夢也許真的該醒醒啦，那么房子就真的不能買了嗎?其實，這還真的要由個人的具體情況來定。即使再嚴的調(diào)控政策，也擋不住人們生活在大都市里的剛性需求。如果你真的打算在某個大城市安家，那么還是要盡早考慮買房這件事(通脹在持續(xù)，房子具有一定的抗通脹功能)。如果你生活在三四線城市，在購房時千萬不要貪便宜，盡量挑選好的地段(不是熱門城市，升值空間本就有限，所以盡量挑選重點地段來保值)。
下面再來說說買房投資這個事，雖然本輪調(diào)控異常兇悍，但如果把投資時間拉長，這只不過是一個短暫的“黑夜”。因此，投資者在這個時期要做好功課，等待曙光的來臨。據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，投資性購房的區(qū)域最好是，直轄市、經(jīng)濟總量排名前20位的各省省會，計劃單列市，接壤北、上、深的城市。因為這些城市未來可能會進一步成為人口的聚集地，而且地區(qū)經(jīng)濟的繁榮會吸引大量流動資金的投資。
具體分析來看，目前，沒有出臺樓市新政，或者樓市新政比較溫柔的大城市，比如成都、石家莊等房價還在上漲。但專家指出，整體而言，全國樓市將逐漸趨冷，買賣雙方進入僵持階段。未來賣方將出現(xiàn)松動，絕大多數(shù)城市房價會出現(xiàn)陰跌。隨著價格走低，成交量會緩慢回升。如果政策不發(fā)生大的變化，價格松動將在春節(jié)前后，成交顯著回升或在明年六七月份。但2017年全年的主流態(tài)勢是：上半年縮量陰跌，下半年成交回暖，全年房價基本橫盤。因此，有購房意愿的人們，不如等上三四個月，待政策平和期之后再出手。
長遠來看，未來10年，房地產(chǎn)仍是中國中產(chǎn)階層的主流資產(chǎn)，在有人口增量、級別較高的城市里，優(yōu)質(zhì)住宅仍會十分搶手，尤其在人民幣處于貶值通道中，更是易漲難跌。
然而，結合中國國情來看，中國的土地制度、城市模式都跟西方不同，城鎮(zhèn)化還在進行中，加之金融市場信用不夠，所以房子的附加價值太多，這些價值很難在短期內(nèi)被剝離。而近期房地產(chǎn)所遭遇的調(diào)控，只是抑制其過快的上漲，并非一棒子打死。
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